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洞悉買房陷阱
2007/07/17
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作者：
林旺根
買房只買使用權，有保障嗎？
民國95年初，台北市區出現一個印有摩登女郎的巨大購屋廣告，「台北車站特定專用區──交九用地BOT開發案」的住宅案「京站」﹐文案是：「本案使用期限至民國143年1月25日止，屆時無償回收，使用期須繳納地租及房屋稅。」實際上，擁有土地所有權的是台北市政府，BOT案子係經由公開招標，由建商取得五十年地上權。
依BOT開發合約規定，建商蓋的房屋（擁有所有權），連同基地的地上權，應一併信託予信託業（或銀行），信託期間五十年，期滿後房屋（所有權）應移轉歸台北市所有（地上權即歸消滅）。故「京站」作的廣告，其實與一般預售屋買賣標的（房地所有權移轉）顯有不同。「京站」廣告中表示：「本案使用期限至民國143年1月25日止，屆時無償回收，使用期間須繳納地租及房屋稅。」強調的即是：「只在乎曾經擁有，不在乎天長地久」，是國內首創預售四十五年使用權（或租賃權）的案例。為避免衍生交易糾紛，並釐清建商與住戶的權利義務關係，除主管機關應對其銷售契約之性質、內容嚴格把關外，消費者在購買前，更應思考是否合乎自己的用途，以免產生誤解，影響交易公平。
買工業住宅，便宜又大碗，真的好嗎？
案例：我擬購買的房子，位在都市計畫內的工業區，建商的廣告雖有標示，但字體極小，且以一般住宅配備為圖示，並加文字說明適合供住宅使用。請問真的可以蓋「工業住宅」嗎？
由於房價高昂，中低收入者望屋興歎，部分不肖建商，乃藉地價較低的工業區土地，興建廠房、員工宿舍或一般事務所，而違規供作住宅使用（即俗稱「工業住宅」），使買不起一般合法住宅的消費者趨之若鶩，這些違規的工業住宅，通常會違反下列規定：
一、違反土地使用分區管制
工業用廠房，係指在都市計畫工業區或非都市計畫土地使用區分編定為丁種建築用地上，興建供有關工業使用（如廠房、員工宿舍、一般事務所等），實質卻供住宅使用之房屋。基本上，此類建築物如供住宅使用，即違反都市計畫法、建築法等管制規定。
二、違反公平交易法
廣告上如有下列情形，致消費者誤為錯誤之判斷，即違反公平交易法第21條：
1.未對建築基地使用限制為「工業區」或「丁種建築用地」之表示。
2.雖已載明基地使用限制為「工業區」或「丁種建築用地」，但標註較廣告中其他說明顯然有所不足。
3.未對建築物係供與工業有關之使用明確加以表示。
4.使用一般住宅配備為圖示或文字說明，暗示其建築物適合供住宅使用。
5.有關「建築物用途」之宣傳，與建造執照或使用執照不同。 
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