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錢進大陸，非看不可！－－購買中國大陸預售商品房，做足功課再進場！
2007/10/26
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作者：
李永然
錢進大陸，非看不可！
購買中國大陸預售商品房，做足功課再進場！
文◎李永然
中國大陸自2001年7月間申奧成功之後，已形成另一股房地產熱，台灣民眾前往中國大陸重點城市探詢房地產者日益增多；惟不論是買預售商品房或現售商品房，對於其相關的法律問題均不得不謹慎。其中購買預售商品房又較現售商品房的問題更為複雜，且更易發生糾紛。
一、商品房預售的法定條件
中國大陸於1995年1月1日施行的《城市房地產管理法》第44條中規定：「商品房預售，應當符合下列條件：一、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；二、持有建設工程規劃許可證；三、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；四、向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。又商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。」
中國大陸為了規範商品房（包括預售及現售）的銷售，由建設部頒布了《商品房銷售管理辦法》，並自2001年6月1起施行，其於第6條規定商品房預售實行「預售許可制度」。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。
二、《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品
房預售管理辦法》的規範
如前所述，商品房預售條件及預售許可證明的辦理，攸關商品房預售的效力，特將其相關規定分述如下：
灱《城市房地產開發經營管理條例》的規定：
該條例由大陸國務院於1998年7月20日發布施行，其規定應注意以下四點：
1. 房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下 列文件：坽證明取得土地使用權證書、建設工程規劃許可證和施工許可證及投入開發建設的資金達到工程建設總投資25%以上的證明；夌營業執照和資質等級證書；奅工程施工合同；妵預售商品房分層平面圖；妺商品房預售方案。
2. 房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示「商品房預售許可證明」。
3. 房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供「住宅質量保證書」和「住宅使用說明書」。
4. 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起九十日內，辦理土地使用權變更及房屋所有權登記手續。
牞《城市商品房預售管理辦法》的規定：
該辦法由大陸建設部於1994年11月15日發布，1995年1月1日施行，並於2001年8月15日修正，其規定應注意以下三點：
1. 未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售。
2. 商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同；預售人應當在簽約之日起三十日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理備案手續。
3. 開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明而預售商品房的，會遭主管機關責令停止預售、補辦手續、沒收違法所得，並可處以已收取的預付款1%以下的罰款。
三、《城市房地產管理法》施行前的規範
明白自大陸《城市房地產管理法》及其相關配套規定對於商品房預售的規範之後，則在該法未施行前所發生的房地產開發經營行為，於本法施行前或施行後訴訟到人民法院者，其相關問題的法律適用又當如何呢？
依大陸最高人民法院於1995年12月27日發布《關於房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》（註），台灣民眾應注意以下四點：
灱商品房的預售方沒有取得土地使用證，也沒有投入開發建設資金進行施工建設而預售商品房者，人民法院應當認定商品房預售合同無效。
牞商品房的預售方沒有取得土地使用證，但投入一定的開發建設資金進行了施工建設而預售商品房者，在第一審訴訟期間補辦了土地使用證、商品房預售許可證明者，人民法院可認定該預售合同有效。
犴商品房的預售方持有土地使用證，也投入一定的開發建設資金進行了施工建設而預售商品房者，在第一審訴訟期間辦理了預售許可證明者，人民法院可認定該預售合同有效。
犵預售商品房合同簽訂後，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同者，人民法院應當認定後一個預售合同無效；但如後一個合同的預購方已取得房屋所有權證者，人民法院可認定後一個合同有效；而預售方給前一個合同的預購方造成損失者，應當承擔相應的民事責任。
由以上說明可知，在中國大陸購買預售商品房所涉及的法律規定相當繁複，台灣民眾於購買時，除了考慮房地產開發商的信譽、地點、價位外，其相關法律也務必明瞭，方能保障自身權益！
註：參見《最新房地產審判司法解釋及相關法律規範》編選組編：最新房地產審判司法解釋及相關法律規範，頁6，1996年5月第1版第1刷，人民法院出版社出版發行。
（本文摘自「投資理財法律達人」一書） 
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